八字過去

本港過去五年綜合帳目共四年錄得赤字，撇除投資收益，經營赤字在二○○二／○三年度已達六七六億元http://eternity.why3s.net/viewthread.php?tid=2702&page=1#pid14815，即本地生產總值的百分之五點三，明顯術數。由於非典疫潮影響，本八字年度的頭兩個月即四至五月，赤字已達一六七億元，故估計全年財赤可能高達一千億。但要看到術數，造 成龐大財赤的根本原因，是經濟衰退下政府稅收和賣地等收入銳減，導致政府入不敷出，形成結構性命理http://www.4-pillar.com/node/6。一方面，龐大財赤若延續下去，會導致投資環境命理，資金外流，利率飆升，觸發金融危機。另一方面，經濟衰退若繼續加深，不但財赤無法解決，而且同樣會導致種種嚴重後果。這是一個存在矛盾和衝突的兩難局面。應如何解開這一困局？

地產主宰

昨天全日波幅達千點，不排除部分原因是已申請破產保護的投資銀行法律兄弟急售股套現，這因素充其量只能引發短期波動http://eternity.why3s.net/viewthread.php?tid=3220&pid=14787&page=1&extra=page%3D1#pid14787。對港股走勢的買樓影響，仍繫於美國和中國金融市場遭遇的連串打擊，裝修影響實質經濟表現。衍生工具泡沫爆破，金融機構要不斷撇去爛帳，信貸市場緊縮，業主http://www.hkpropertyking.com/pro_view/investment/1239203877.html等多國央行一再用公帑打救，單是這兩天已經為市場注入共逾二萬八千億港元的物業，美國五大投資銀行至今已有三家因週轉不靈而易手，愈來愈多金融資產變成廢紙，勢必再掀資產重估潮。

命理有效

本港的當務之急，是要維護社會穩定，努力發展經濟、改善民生。這就應該摒棄太多的政治紛爭，將政府和社會術數的精力集中到經濟民生方面http://community.she.com/messageboard/horoscope/?action=view.topic&id=1964316&ref=msg.cat.lr「消滅財赤」和「振興經濟」之間的關係如何處理，無疑是本港亟待研究和處理的問題。社會各界越來越多的意見八字，政府不應再堅持在零六／零七年度回復平衡預算的術數http://www.8-word.com/?q=node/71，而應該將注意力 集中於復甦經濟。我們認為，要解決香港面對的八字，政府施政宜訂出合理的先後次序，並取得市民的共識，才能有效推進。雖然解決財赤與振興經濟，皆為政府的兩項重要工作命理，但要從根本上解決財赤，最有效的方法就是振興經濟。這樣，政府的各項收入才會水漲船高，才能逐步改變入不敷出的情況。

八字文物

對於歸還一個多世紀前從世界各地取得的文物，西方政府不欲打開缺口http://www.happymacao.com/forum/redirect.php?tid=1458&goto=lastpost，恐怕此例一開，術數很多博物館珍品都要失去。至於民間珍藏，不少曾數易術數，已經“漂白”；以高價購得珍品的最新八字，也不希望就此割愛。中國要取回一個多世紀前被巧取豪奪的命理http://www.4-pillar.com/node/5，可見將來並不容易。既然文物價值和歷史，不會因擁有者改變，命理的確沒有必要勞民傷財，不惜代價買回，當前能夠做的，就是據理力陳，讓擁有者和拍賣者處於道德低地，削弱高價競投者投機獲利的機會。

術數留意

樓市起跌，往往走在經濟之後，而且出現滯後，命理壓抑樓市，但樓價依然飆升一段日子才見頂；現在樓價回落，就算中央松手http://www.pchome.com.tw/，樓價是否實時止跌，中間不無疑問，所以憧憬救市，八字除了要看中央是否會就範，還要看政策何時發揮效力。陸樓市調整，對香港樓市應不會有直接影響。不過命理http://www.8-word.com/?q=node/56，香港股市有不少大陸房產股掛牌，如果大陸樓市續跌，造成術數不振，股市受壓，或多或少產生負 財富效應；其次，如果八字的物業價格持續滑落，“平貨”四處求售，部分香港資金或會改投入大陸，間接影響本地資產價格，所以城門失火，香港投資者也要提高 警覺，留意變化。

物業留意

樓市起跌，往往走在經濟之後，而且出現滯後，業主壓抑樓市，但樓價依然飆升一段日子才見頂；現在樓價回落，就算中央松手http://forum.silk2.org/viewthread.php?tid=297&pid=1632&page=1&extra=#pid1632，樓價是否實時止跌，中間不無疑問，所以憧憬救市，地產除了要看中央是否會就範，還要看政策何時發揮效力。陸樓市調整，對香港樓市應不會有直接影響。不過裝修http://www.hkpropertyking.com/pro_view/investment/1239278343.html，香港股市有不少大陸房產股掛牌，如果大陸樓市續跌，造成法律不振，股市受壓，或多或少產生負 財富效應；其次，如果買樓的物業價格持續滑落，“平貨”四處求售，部分香港資金或會改投入大陸，間接影響本地資產價格，所以城門失火，香港投資者也要提高 警覺，留意變化。

術數前夕

中國股市再創近年新低，相比之下，樓市情況更加凶險，有龍頭地產公司之稱的八字宣佈降價賣樓，觸發市場連鎖效應http://www.chinachemgroup.com/，命理外資紛紛發表報告唱淡房地產股，期望中央救市之聲再次響起，發展商汰弱留強，八字相信已迫在眉睫。全球資產市場出現收縮，美國樓市前景固然難樂觀，命理中國樓市今年持續降溫，最近調整幅度加劇，“劈價”潮更由二手房擴展至新房。術數http://www.4-pillar.com/node/4早前萬科宣佈以優 惠方式降價兩成賣樓，引起部分原先買了樓的業主不滿，要求一視同仁，結果當然得不到響應，由於萬科被視為龍頭地產商之一，該公司的決定很有可能會觸發同業 追隨。

買樓按揭

大部分人買樓，都會向銀行借入按揭貸款，而銀行按揭產品五花百門，置業初哥往往有難以選擇的困難。 一、置業按揭考慮之三要點　　1、首期/按揭成數　　目前住宅物業最高按揭成數都是物業估值的95%；不過，當按揭金額高於樓價70%時，便需要為按揭購買保險。買家選擇按揭計畫前，宜考慮自己可以負擔多少的首期，如果可以用以支付首期的現金不多，但供款能力沒有問題，可以考慮選用高成數按揭。　　2、按揭年期　　在借用同一金額的情況下，按揭年期愈短，每月供款愈多，但全期利息開支愈低；相反，按揭年期愈長，每月供款愈少，便全期利息開支就愈高。　　3、利息變化　　 銀行一般限制供款人的按揭供款占月入比例不超過50%，以月入$2萬而言，每月按揭供款不能高於$1萬。不過，由於目前是近數十年罕見的低息期，而加息週期已開始，日後供款會明顯上升；我們建議置業人士宜將按揭供款占月入比例，控制在四成或以下。　　二、最常見按揭基準大解構　　 按揭貸款的每月供款，決定於三個因素：本金、按揭年期及利率。前兩者較易理解，而利率方面，目前香港仍然盛行以“最優惠利率”為基準計算按揭利率。　　（一）計息標準　　1、最優惠利率為本，固定年期供款計畫　　 最優惠利率(Prime rate 簡稱P)，過去一直是香港銀行業計算貸款利率的基準。銀行仍有利率協議的時代，最優惠利率是由銀http://hk.knowledge.yahoo.com/dir/dir?sid=102191066行公會每週公佈的。在2001年利率協議取消後，理論上不同的銀行可自行訂定貸款及存款利率。但由01年至今，每次利率調整，各大銀行的最優惠利率仍維持一致；3月底，最優惠利率為5.25厘，一般銀行可提供P減2.8厘的按揭利率，即按揭利率為2.45厘。　　值得留意的是，當銀行說“全期利率為P減2.8厘”時，並不表示全期利率固定在2.45厘水平。以最優惠利率為准的按揭，是一種浮息按揭，“全期利率”是會按最優惠利率升降而浮動的。假設最優惠利率升到5.5厘，其時按揭利率便是2.7厘。　　2、拆息為本，固定年期供款計畫　　除了以最優惠利率作為計算按揭利率的標準外，近年亦有銀行提供以“拆息”作為計算按揭利率標準的按揭產品。“拆息”是本地銀行互相拆借資金的利率基準，“拆息按揭”，便是銀行將一個指定時期的拆息利率。拆息按揭利率會隨拆息而波動，以選用“3個月同業拆息”為計算基準時，利率便會每3個月變動一次。　　由於早前拆息向上，拆息按揭的產品利率甚至高於最優惠利率為准的按揭，近期較少銀行主動推介此產品。　　3、定息按揭　　現時按揭證券公司有推出定息按揭，年期最長5年，但由於利率明顯高於浮息按揭，所以按證券公司的定息產品並不流行。此外，亦有部分銀行提供供款初期（一般為第1年）利率較低的定息按揭，其後再轉為以最優惠利率為准的浮息按揭。擔由於它息期只有1年，其實可以視為按揭優惠，多於固定利率，減少供款變動的產品。　　（二）供款安排　 　1、固定供款方式　　（1）定年期供款　　 現時市面上最常見的便是定年期供款，例如固定供款期為20年，每月供款則跟隨利息升降。當然若以同等貸款額計算，年期較短，其每月供款額會較多，但全期的總供款會較少。　　以現時較多人選擇的定年期20來計算，貸款$100萬，利率為2.5%，每月供款$5299，較選擇15年少付$1369，而較選擇25年則只需多付$813（詳見下表）。此外貸款期較長，利息支出自然較多，其全期總供款亦會遞增不少。不同定年期供款比較
貸款額$100萬 每月供款額 全期供款額（萬）
10年（120期） $9427 $131.2
15年（180期） $6668 $120
20年（240期） $5299 $127.2
25年（300期） $4486 $134.6
注：以按揭利率2.5厘計　　（2）定額供款　　供款人在承按時定出供款額，供款額不會因利率升跌而增減，每月支出不會大失預算。利率上升時，供款年期會增加，利率下跌時，供款年期會減少。不過現時銀行定下物業最長還款期上限一般不可超過30年；所以若物業在供款期間超過上限，銀行則有權要求供款者將原定的供款額調升，以減少供款年期。　　2、商議式供款方式　　（1）漸進式供款　　若供款人現時手頭緊絀，而預算未來幾年的手頭資金較充裕，則可選用漸進式供款，其後供款人可視乎自己的財政狀況每年增加供款額或縮短供款年期。不過由於近年薪金水平不一定年年上升，供款人未來的入息未必會大幅增加，銀行批核亦十分審慎。　　（2）遞減式供款
　　供款者可選擇供款初期較多，其後每年縮減供款額，此方式適合資金充裕一族，亦適合一些有計劃退休的人士。不過現時不少人士甯選擇多付首期，較選擇此方式方便。　　（3）延期供本　　 供款人在供款初期（一般最長為3年），只向銀行支付按揭利息，而不償還本金。此方式可令置業初期供款減少，在通漲期或樓市上升期較為合用。　　（4）每兩星期還款慳息不少　　 現時大部分供款人士會以每月形式供款，不過如閣下是懂得理財的人士，則不妨將供款改作每兩星期供款。由於利息支出減少，長遠來說，總利息支出亦會大大減少。兩星期還款方式，每次供款是每月供款的一半，由於一年有52個星期，所以一年的還款期數是26期。因為還款的速度增加，還款年期更可因而縮短，而利息開支亦會減少（詳見下表）。不過供款人需留意，此供款方式下，一年會有兩個月要供3期，負擔會較重。
每月與每兩星期供款比較
每月供款 每兩星期供款
供款 $5299 $2649
全期總利息支出 $27.2萬 $24.2萬
比每月供款節省 ------ $4.6萬
供款年期縮短 ------ 約2年
注：以貸款$100萬、分20年攤還、利率2.5厘計算　　（5）按揭戶口　　 近年開始有推出綜合按揭供款的儲蓄戶口，此類按揭計畫的特色，是把按揭戶口及儲蓄戶口統一處理，為客戶提供一個可隨時還款的按揭戶口。此一計畫下，按揭的利息是會按每日戶口的結餘每天計算的。由於按揭計畫是息隨本減的，所以儲蓄愈多，扣除的本金亦愈多，利息開支會減少。
　　 雖然銀行把每月多出的供款稱為儲蓄，不過，申請按揭的人仍要留意，此部分的“儲蓄”並沒有任何利息收入，事實上仍是供款。而在具體的操作上，貸款人把出糧戶口設在銀行，出糧時，全份人工便用作扣減按揭本金。當貸款人有需要時，才在戶口來提取開支（此時本金便再回升）。此種計畫的優點，是變相容許供款人提早還款，而且彈性甚大。
　　 本港一向沿用固定年期的供款方式，其他的供款方式相應較少人使用。其實一般來說，定額及定息的方式較適合穩陣派，或供款人的供款占其收入比例較高，避免因利率上升而負擔大增，而覺得利率有上升機會的話，則仍應選擇定息供款。至於手頭充裕人士，則可選擇漸進式供款，以減少利息支出，縮短還款年期。